Rekordstort bostadsutbud i Dalarna – ”Processen blir mer utdragen”

Tidigare i veckan granskade vi bostadsutbudet i Borlänge – en marknad som svämmade över av lägenheter. Nu riktar vi blicken mot norra Dalarna och fjällen. Här har utbudet också vuxit kraftigt, men utvecklingen ser olika ut mellan kommunerna. Längst ner i artikeln kan du se hur det ser ut där du bor.

På tio år har bostadsutbudet i Dalarna mer än fördubblats. I juli 2016 låg drygt 1 300 bostäder ute till försäljning i länet. Tio år senare var siffran nära 2 900. Utvecklingen har förändrat marknaden i grunden: där bostäder tidigare kunde säljas snabbt med många spekulanter är det nu betydligt trögare. Köparna har fler alternativ, försäljningstiderna blir längre och säljarnas förväntningar måste anpassas till en ny verklighet.

— Det säljs fastigheter men det har varit ett tuffare år med rekordstort utbud. Det är avvaktande och färre förfrågningar. Och ledtiderna är generellt mycket längre, säger Ida Larsson, mäklare på PI Fastighetsförmedling i Mora.

PI Fastighetsförmedling är en byrå som verkar i Siljansbygden, norra Dalarna och Sälen, och förmedlar allt från bostäder och fritidshus till gårdar, skog och nyproduktion. Så det finns en bred insyn över marknaden i norra delarna av länet.

Från Borlänge till hela länet

När vi tidigare tittade närmare på Borlänge beskrev mäklaren Elin Bornesäter på Nokus en marknad som svämmade över av objekt. Bara i ett centralt område låg det ute 147 lägenheter samtidigt, och konkurrensen mellan säljarna var stenhård. Sedan 2016 har utbudet i Borlänge ökat med drygt 230 procent – en av de största förändringarna i länet.

Den utvecklingen är inte unik. Den nya genomgången av hela Dalarna visar att bostadsutbudet stigit kraftigt i de flesta kommuner, även i de mindre. Gemensamt är att köparnas position blivit starkare. De har fler valmöjligheter och kan avvakta på ett helt annat sätt än tidigare. För säljarna innebär det en marknad där prissättningen blir känsligare och där tålamod krävs.

— Man måste ha med sig att det kan ta längre tid nu. Processen blir mer utdragen med fler visningar. Och det är viktigt att diskutera prisbilden. Att förväntningarna på pris hamnar på en rimlig nivå från början, säger Ida.

Mora – tydlig ökning, men ingen explosion

I Mora har utbudet i juli ökat från 94 bostäder 2016 till 136 år 2025 (+45 %). För en mindre marknad innebär det ändå klart fler säljare som konkurrerar om köparna och längre processer innan affär.

Ida beskriver att marknaden fortfarande fungerar bra, men att det krävs mer arbete än tidigare. Objekten ligger längre på Hemnet, fler visningar måste hållas och det tar tid innan en affär går i lås. Samtidigt finns det skillnader mellan olika typer av bostäder.

— Generellt är bostadsrätter räntekänsliga och det gäller att se över hur det är med föreningens lån, säger Ida.

Trots en avvaktande stämning händer det ibland att objekt som länge varit osålda plötsligt får ett genombrott.

— Kombinationen mellan att många vill sälja och stort utbud ger längre ledtider. Men det finns även solskenshistorier. Vi hade en fin trea i Mora där det inte fanns något intresse. Så plötsligt dyker tre spekulanter upp och det blir budgivning efter fyra månader helt utan intresse, berättar Ida.

Malung-Sälen – mest dramatisk ökning

Ingen kommun i länet har haft en lika dramatisk utveckling som Malung-Sälen. Här har utbudet i juli gått från 113 bostäder 2016 till 474 i år – en ökning på drygt 320 procent.

Marknaden i kommunen är speciell eftersom fritidshus och fjällnära bostäder spelar en så stor roll. Det är också här skillnaderna mellan olika objektstyper märks allra tydligast.

— Ser vi på bostadsrätter i fjällen så är det svårt. Inte samma efterfrågan. Fritidshus, alltså fristående, går fortfarande bra. Skog och gårdar säljs bra, säger Ida.

Utvecklingen i Malung-Sälen gör att kommunen hamnar i topp när det gäller utbudsökning i hela länet. Den stora mängden objekt skapar dock en marknad där köparna kan välja och vraka, vilket pressar fram längre ledtider även här.

Älvdalen – stort utbud i en liten kommun

Älvdalen är en betydligt mindre marknad, men utbudet har vuxit kraftigt. I juli 2016 fanns 88 bostäder till salu, jämfört med 217 i år. Det är en ökning med nästan 150 procent.

För en kommun med knappt 7 000 invånare är det en mycket hög nivå men då fjällturismen är stor så är även utbudet det. Där det tidigare oftast låg färre än 100 ute till försäljning finns nu över 200, vilket förändrar konkurrenssituationen rejält. Säljarna möter fler konkurrenter än någonsin tidigare och även här blir försäljningstiderna längre.

Dialog och prisnivåer

För mäklarna är den stora utmaningen att hjälpa säljarna att förstå de nya villkoren. Många hoppas fortfarande på snabba affärer till höga priser, men marknaden ser inte längre ut så.

— Det gäller för oss att ha en bra dialog med våra kunder. För vi vet att objekt är värda en viss summa och att sänka med några procent gör oftast ingen större skillnad. Så prisnivån är trots allt ganska stabil, säger Ida.

Mest och minst i Dalarna

Analysen visar att utvecklingen varierar kraftigt mellan kommunerna.

• Störst ökning: Malung-Sälen (+320 %), Avesta (+295 %), Borlänge (+233 %).

• Minst ökning: Orsa (+49 %), Rättvik (+39 %), Gagnef (+36 %).

• Enda minskning: Vansbro (–5 %).

Totalt har utbudet i Dalarnas län gått från 1 301 bostäder i juli 2016 till 2 905 i juli 2025 – en ökning på 123 procent.

Framåt – försiktigt ljusare

Trots det rekordstora utbudet finns det tecken på att marknaden långsamt börjar stabilisera sig. Efter sommaren har aktiviteten ökat och fler visningar hålls igen.

— Vi tror att det kommer att bli bättre framöver och känner att det lättat lite efter sommaren. Det är fler visningar. Och visst påverkar det att Riksbanken har sänkt räntan. Det börjar bli lite tryggare igen. Även om alla inte är beredda än och avvaktar, säger Ida.

Även politiska beslut kan få betydelse framöver. Regeringen har föreslagit att bolånetaket höjs till 90 procent och att det skärpta amorteringskravet tas bort. Om förslaget går igenom kan det ge lättnader, framför allt för yngre och förstagångsköpare.

— Det skulle vara positivt om det går igenom. Även om det inte skulle göra lika mycket här som i Stockholm till exempel. Men ser vi på förstagångsköparna är det bra. Sen är det alltid bra att amortera, avslutar Ida.

Totalt sett så har utbudet i Dalarna ökat